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【商業(yè)地產(chǎn)-】2007年河南省滑縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位思路建議報(bào)告

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1、單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,*,第,126,,頁(yè),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,*,眾恒,·,華府,滑縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位思路建議報(bào)告,方案撰寫:勝者,(,北京,),國(guó)際營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)企劃部劉炬光,,撰寫日期:,2007,年,12,月,2,日,,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況,一、區(qū)域環(huán)境,環(huán)境篇,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)

2、,,一、區(qū)域環(huán)境,■地理位置,/,交通,,滑縣位于河南省東北部,與濮陽(yáng)、延津、??h、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。,交通便利,西鄰京廣鐵路、,107,國(guó)道和京珠高速公路,北接濮鶴高速公路,大廣高速公路貫穿南北,新荷鐵路和濟(jì)東高速公路跨越東西。省道,307,線、,308,線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯,形成了以國(guó)道、省道為骨架,縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系,農(nóng)村已實(shí)現(xiàn)了村村通油路。,,,※,滑縣城區(qū),擁有便利的交通環(huán)境,它是保證滑縣經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的基礎(chǔ)條件;而經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又能刺激房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速展。,,■,縣域面積,/,行政區(qū)劃,/,人口,,,滑縣隸屬國(guó)家級(jí)歷史文化名城滑縣,與

3、濮陽(yáng)、延津、??h、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。全縣轄,9,鎮(zhèn),13,鄉(xiāng),總?cè)丝?124.4,萬(wàn),區(qū)域面積,1814,平方公里,城區(qū)人口 18 萬(wàn),。,※,城區(qū)規(guī)模小,人口少;導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模小,易于飽和。因此本項(xiàng)目入市越早越占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■,自然地貌,/,氣候,,,,滑縣地勢(shì)西高東低,海拔,48.4,~,1632,米。地處北暖溫帶,屬大陸性季風(fēng)氣候,四季分明,水溫適宜。年平均氣溫,13.6℃,,,7,月份平均氣溫,27.2℃,,,1,月份平均氣溫,-2.7℃,。絕對(duì)最低氣溫,-21.7℃,。無(wú)霜期,201,天。年平均降水量,606.1,毫米,降雨多集中在,7,、,8,月份。冬春

4、多北風(fēng),夏秋多南風(fēng)。,,※,項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谄皆貛?,四季溫差小,但冬?1,月份氣溫在,0℃,以下,絕對(duì)最低氣溫達(dá)到了,-21.7℃,。因此項(xiàng)目有必要采取相應(yīng)的保溫措施和供暖設(shè)施。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■,區(qū)域環(huán)境分析小結(jié),未來(lái)幾年,房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段;,,,城區(qū)規(guī)模小,人口少,市場(chǎng)規(guī)模?。?,,要快速進(jìn)入市場(chǎng),搶占市場(chǎng)先機(jī)。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況,,,2007,上半年,全縣國(guó)民生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成,40.8,億元,同比增長(zhǎng),15.3%,,增幅為,13,年來(lái)的最好水平。其中,第一產(chǎn)業(yè)完成,16.6,億元,增長(zhǎng),8%,;第二產(chǎn)業(yè)完成,15.3,億元,增長(zhǎng),21.2%;,第三產(chǎn)業(yè)完成

5、,8.9,億元,增長(zhǎng),18.3%,。財(cái)政一般預(yù)算收入完成,9726,萬(wàn)元,增長(zhǎng),23.5%,(按可比口徑計(jì)算),為歷史上增長(zhǎng)最多的半年,財(cái)稅結(jié)構(gòu)也是最優(yōu)化的半年,稅收占財(cái)政收入的比重同比提高了,10.7,個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額完成,28.3,億元,增長(zhǎng),39.3%,,是歷史上投資最多的半年。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成,9.9,億元,增長(zhǎng),17.2%,,增幅是,8,年來(lái)的最好水平。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額,57.46,億元,較年初增加,5.86,億。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,4217.89,元。農(nóng)民人均純收入,1574.92,元,增長(zhǎng),23%,。,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,,■工業(yè)狀況,,全縣規(guī)模以上工業(yè)

6、企業(yè)完成總產(chǎn)值,22.5,億元,同比增長(zhǎng),35.3%;,完成增加值,6.7,億元,增長(zhǎng),34.6%,,比市下達(dá)目標(biāo)高,4.6,個(gè)百分點(diǎn),在全市五縣(市)位居第三;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),2.7,億元,同比增長(zhǎng),139.2%,,比市下達(dá)目標(biāo)高,109.2,個(gè)百分點(diǎn),在全市五縣(市)位居第三。全縣在建項(xiàng)目,195,個(gè),計(jì)劃總投資,29.8,億元,實(shí)際完成固定資產(chǎn)投資,4.9,億元,其中,投資千萬(wàn)元以上重點(diǎn)項(xiàng)目,69,個(gè),鑫之源糖業(yè)、利源紡織、昌盛銅業(yè)、滑縣屠宰廠等項(xiàng)目已竣工投產(chǎn);神華面業(yè)、誠(chéng)信貿(mào)易鋼球團(tuán)等項(xiàng)目即將建成投產(chǎn);華康實(shí)業(yè),1500,噸大豆蛋白纖維、達(dá)泉紡織、尚品木業(yè)二期等,46,個(gè)項(xiàng)目正在積極建設(shè)。,

7、二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,,■非公經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,,,,,,2007,年上半年,全縣非公經(jīng)濟(jì)單位發(fā)展到,3.1426,萬(wàn)戶,較上年增加,3367,戶;非公經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值完成,69.6,億元,增加值完成,16.7,億元,同比分別增長(zhǎng),41.2%,和,44.29%,;,。,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,,,■,招商引資成果豐碩,,,2005,年以來(lái),全縣共引進(jìn)項(xiàng)目,728,個(gè),實(shí)際到位固定資產(chǎn)投資,17.66,億元。,2006,年成功舉行了三次千萬(wàn)元以上招商引資項(xiàng)目集中奠基開工儀式,共有,37,個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了奠基開工,總投資達(dá),15,億元。被省政府確定為“對(duì)外開放重點(diǎn)縣”。,,,,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,

8、》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,■新區(qū)狀況,,,,為拉大城市框架,加快經(jīng)濟(jì)高發(fā)展,根據(jù)縣委縣政府的要求,滑縣規(guī)劃重點(diǎn)為城市的南擴(kuò),向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)(新區(qū))為方向,爭(zhēng)取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內(nèi)形成規(guī)模,屆時(shí)老城區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)途汽車站和部分工業(yè)項(xiàng)目遷到新區(qū),將滑縣新區(qū)建設(shè)成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。,,滑縣新區(qū),以無(wú)污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成,總面積,15,平方公里,規(guī)劃為“五園四區(qū)(滑縣新區(qū)、道口衛(wèi)西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))、(電子

9、工業(yè)園、燒雞工業(yè)園)、三中心”。目前,新區(qū)內(nèi)水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善??h城規(guī)劃區(qū)由,17,平方公里增加到,42,平方公里,已搭起了一個(gè)中等城市的框架。,,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,,■新區(qū)狀況,,2007,年,將完成滑州路東延工程,啟動(dòng)滑縣體育中心、青少年活動(dòng)中心和新區(qū)綜合服務(wù)樓等文體服務(wù)工程。同時(shí),動(dòng)工建設(shè),44,畝的人工景觀湖,對(duì),7,條道路進(jìn)行綠化亮化,建設(shè)大宮河?xùn)|岸和沿河路兩條景觀路,使新區(qū)成為滑縣建設(shè)的新亮點(diǎn)。屆時(shí),滑縣新區(qū)將成為城市的文化教育核心版塊。,,在新區(qū)和人民大道、文明大道等繁華地段,以獨(dú)資、合資、引資等多種形式建設(shè)營(yíng)業(yè)面積在,2000,平方米左右、年?duì)I業(yè)額在,1000,萬(wàn)

10、元的現(xiàn)代商場(chǎng)、大型超市和專業(yè)連鎖店,逐步形成以大型購(gòu)物中心為骨干,以超市、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)為特色的多元化、多層次銷售網(wǎng)絡(luò),形成城市的金融商業(yè)核心。,,目前,電力公司、長(zhǎng)通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。新區(qū)管委會(huì)、國(guó)土資源局、檢察院、法院、計(jì)生委、廣電局等政府機(jī)構(gòu)以及滑縣體育廣場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心、人民醫(yī)院新院等配套設(shè)施正在建設(shè)中。在縣委縣政府的大力支持下,隨著新區(qū)建設(shè)的日新月異,滑縣新區(qū)必將成為中原城市群的一顆新星。,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,

11、69031789,,■區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究小結(jié),區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體向好,并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭,良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。,,人們生活水平正在得到迅速提高,對(duì)改善居住條件的追求迅速膨脹,產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放。,,城區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小,總的需求量有限。因此本項(xiàng)目需要快速進(jìn)入市場(chǎng),搶先鎖定目標(biāo)客戶群,搶占市場(chǎng)先機(jī)。,,近幾年滑縣的工業(yè)和城區(qū)中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績(jī),他們的發(fā)展無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求,。,二、區(qū)域經(jīng)濟(jì),,,三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況,,■整體狀況分析,,,,,目前來(lái)說(shuō),在三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中滑縣房地產(chǎn)的占發(fā)展無(wú)論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的,這是其它一些三級(jí)市場(chǎng)

12、不可比擬的。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈,目前大部分房產(chǎn)開發(fā)都集中在城南新區(qū), 投資規(guī)模相對(duì)較大,并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了在老城區(qū)的投資,他們?cè)谛鲁菂^(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上,大者能夠達(dá)到,700,多畝。并且新城區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、銀行、體育館等配套設(shè)施的在不斷不斷健全完善。,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況,,■未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析,,,,通過(guò)行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷,在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務(wù)為主的城市新核

13、心區(qū);并且隨著城市重心東移,新區(qū)將會(huì)建設(shè)成為生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型城市中心,是滑縣新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展區(qū)域,很有發(fā)展?jié)摿?。未來(lái)的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點(diǎn),也為滑縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。,,環(huán)境篇分析研究總結(jié),,城區(qū)規(guī)模小,,人口少,需求擴(kuò)大,開發(fā)策略,,盡快入市,產(chǎn)業(yè)分布,,相對(duì)較遠(yuǎn),宏觀經(jīng)濟(jì),,發(fā)展迅速,營(yíng)銷推廣,,重在引導(dǎo),同業(yè)發(fā)展,,速度提高,未來(lái)市場(chǎng),,競(jìng)爭(zhēng)激烈,市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀,※,關(guān)鍵詞:,搶占市場(chǎng),需求擴(kuò)大,供應(yīng)小幅增加,未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀。,,二、市場(chǎng)需求調(diào)查研究,市場(chǎng)篇,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送

14、貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,,(一),,供應(yīng)量分析,,(二)戶型分析,,(三)價(jià)格分析,,(四)配套及應(yīng)急硬件設(shè)施分析,,(五)園林景觀分析,,(六)供應(yīng)市場(chǎng)客戶特征分析,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,■調(diào)研概述,調(diào)研目的,了解滑縣房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn),把握滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),為本項(xiàng)目的定位提供參考依據(jù),。,調(diào)研方法,首先,對(duì)滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體調(diào)研,了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布、檔次、數(shù)量、規(guī)模等總體信息;,,隨后,根據(jù)獲得的總體信息,結(jié)合本項(xiàng)目特性,選擇有價(jià)值項(xiàng)目或競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)實(shí)地調(diào)研。,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分

15、析,,,調(diào)研項(xiàng)目分布,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,華通,,世紀(jì)城,祥泰苑,金牛,,國(guó)際城,浩創(chuàng)第一商城,津蘭,,名郡,華都城,,市花園,英明,,花園,濱園,,花園,錦繡,,華庭,道發(fā)時(shí)代廣場(chǎng),御龍別墅,北,南,東,西,,(一),,供應(yīng)量分析,※,在售的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤,總占地規(guī)模為,1974,畝;目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。,1.,占地規(guī)模,項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目占地畝數(shù),金牛國(guó)際城,600,華通世紀(jì)城,700,英民花園,304,華都城市花園,30,祥泰苑,240,津蘭名郡,100,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,2.,各樓盤開發(fā)的樓幢數(shù),一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,3.,各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù),一、供應(yīng)市場(chǎng)特

16、征分析,,,3.,各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù),一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,※,在售樓盤中,主力戶型以,130-150,平米左右的三室一廳一衛(wèi),三室兩廳兩衛(wèi)居多,這代表了目前滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上大部分客群的戶型偏好,本項(xiàng)目在設(shè)定主力戶型時(shí),應(yīng)充分滿足目前的客戶的需求。,1,、各項(xiàng)目主力戶型面積分析,(二)戶型分析,華通世紀(jì)城,90—160,平方米,英民花園,110—170,平方米,華都城市花園,130—180,平方米,祥泰苑,130—150,平方米,津蘭名郡,90—220,平方米,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,※,由上表可以看出,目前在售樓盤中,戶型結(jié)構(gòu)以多層為主,。,2,、樓層,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,項(xiàng)目

17、名稱,樓層,金牛國(guó)際城,多層 小高層 別墅,華通世紀(jì)城,多層 小高層,英民花園,多層 小高層,華都城市花園,多層,祥泰苑,多層,津蘭名郡,多層,,※,由上表可以看出,目前在售樓盤中,層高以2.9米居多。如果包括樓板在內(nèi)一般應(yīng)達(dá)到,3.0,米為好。,3,、戶型層高分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,項(xiàng)目名稱,層高(,m),金牛國(guó)際城,3,華通世紀(jì)城,3,英民花園,3,華都城市花園,3.1,祥泰苑,3,津蘭名郡,3,,,※,由上表可以看出,所有樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是毛坯房,尚未出現(xiàn)精裝修。,4,、戶型裝修分析,建議本項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng),同樣采用毛坯標(biāo)準(zhǔn),二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,項(xiàng)目名稱,交房裝修,金

18、牛國(guó)際城,毛坯,華通世紀(jì)城,毛坯,英民花園,毛坯,華都城市花園,毛坯,祥泰苑,毛坯,津蘭名郡,毛坯,,目前房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng),戶型南北朝向占絕大多數(shù),同時(shí)出現(xiàn)了少量的東西向住宅,目前這些東西向住宅的市場(chǎng)接受程度較差。,5,、戶型朝向分析,南北朝向無(wú)疑是本項(xiàng)目最主要的選擇,建議本項(xiàng)目盡量不采用東西向,金牛國(guó)際城,南北向,華通世紀(jì)城,南北向、東西向,英民花園,南北向,華都城市花園,南北向,祥泰苑,南北向,津蘭名郡,南北向,一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,(三)價(jià)格分析,1、均價(jià)分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,各樓盤銷售價(jià)格,(,均價(jià),),圖表如下,:,※,從上面圖表可以看出,,,目前華縣住宅價(jià)格最高基本達(dá)到,

19、1200,元,/,平方米,,,最低,800/,平方米,,,以此可以計(jì)算出華縣目前的住宅均價(jià)大致是,1015,元,/,平方米,.,但是隨著整個(gè)河南房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,,,整個(gè)華縣的住宅價(jià)格也在持續(xù)上漲,.,,。,,(四),,配套及硬件設(shè)施分析,,※,車位配比方面,大部分樓盤以有關(guān)部門規(guī)定的1:0.3左右為標(biāo)準(zhǔn)配比。車位價(jià)格方面,地上車庫(kù)以銷售為主,;地下停車位以出租為主。,1、停車位,項(xiàng)目名稱,有停車位,金牛國(guó)際城,有停車位,華通世紀(jì)城,有車庫(kù),英民花園,有地上停車位,華都城市花園,有地下停車場(chǎng),祥泰苑,有車庫(kù),錦繡華庭,有地上停車位,濱河花園,有地上停車位,津蘭名郡,有停車位,一、供應(yīng)市場(chǎng)特

20、征分析,,,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,各樓盤綠化率圖表如下,:,2.,綠化率,,,※,住宅的智能化系統(tǒng)基本都是電話、有線電視、;小區(qū)的安防系統(tǒng)方面,很多小區(qū)只有門禁系統(tǒng)和保安巡邏,24小時(shí)電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設(shè)施。,3、智能化、安防系統(tǒng),二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,項(xiàng)目名稱,智能化系統(tǒng),安防系統(tǒng),金牛國(guó)際城,電視、電話每戶預(yù)留,2,個(gè)接口,保安,24,小時(shí)巡邏,24,小時(shí)電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設(shè)施,0,華通世紀(jì)城,電話、有線電視接口,24,小時(shí)電子監(jiān)控、巡更,門禁對(duì)講系統(tǒng),英民花園,電視、電話接口,24,小時(shí)保安巡邏,華都城市花園,電話、有線電視接口,24,小時(shí)電子監(jiān)控、巡更,門禁對(duì)講

21、系統(tǒng),祥泰苑,有線電視電話接口,保安巡邏,錦繡華庭,有線電視電話接口,保安巡邏,津蘭名郡,有線電視電話接口,保安,24,小時(shí)巡邏,24,小時(shí)電子巡更、社區(qū)周界紅外線防越系統(tǒng),入口監(jiān)視,入戶可視對(duì)講系統(tǒng),社會(huì)背景音樂系統(tǒng)。,,4、物業(yè)管理,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,項(xiàng)目,物業(yè)管理,金牛國(guó)際城,自己做,華通世紀(jì)城,自己做,英民花園,未定,華都城市花園,自己做,津蘭名郡,自己做,祥泰苑,自己做,,※,物業(yè)管理公司方面,很多樓盤都是開發(fā)商自己下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,這樣做購(gòu)房客群入住后的各種問題比較容易得到?jīng)Q;但管理水平相對(duì)較低;另外有部分樓盤開始聘請(qǐng)專業(yè)性較強(qiáng)的外部物業(yè)管理公司,說(shuō)明客群對(duì)小區(qū)的

22、物業(yè)管理水平越來(lái)越重視;通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)物業(yè)費(fèi)相對(duì)敏感,,(五),,園林景觀分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,項(xiàng)目名稱,園林檔次,金牛國(guó)際城,高檔,華通世紀(jì)城,中高檔,英民花園,中檔,華都城市花園,中檔,祥泰苑,中檔,錦繡華庭,基本沒有,津蘭名郡,高檔,,(六)供應(yīng)市場(chǎng)客戶特征分析,主體基本特征分析,,客戶來(lái)源分析,,購(gòu)買目的分析,,購(gòu)買特征分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,a,、年齡特征,調(diào)研過(guò)程中了解到,購(gòu)房客戶的年齡分布在25-50歲范圍內(nèi),其中以40歲左右的中年人居多,b,、職業(yè)特征,購(gòu)房客戶職業(yè)方面,以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員等為主要購(gòu)房客群,1,、主體基本特征,二

23、、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,d,、收入水平,這些購(gòu)房客戶的收入水平在滑縣屬于中高檔,部分政府公務(wù)員、企業(yè)中高層除工資收入外,還有一定的灰色收入,e,、教育背景,購(gòu)房客戶中,受教育程度參差不齊;政府公務(wù)員、企業(yè)中高層中,受高等教育的人群比例較高,c,、家庭結(jié)構(gòu),購(gòu)房客戶中,以中年父母帶1-2個(gè)子女的家庭居多,即3口之家或4口之家,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,目前在售樓盤,都以滑縣本地客戶為主;,,各樓盤的購(gòu)房客戶,附近的原居民占有很大比例,工作單位在附近的客戶占有很大比例,鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民富裕者購(gòu)房者也占一定比例;,,檔次較高的樓盤(金牛國(guó)際城、津蘭名郡)可以吸引到距離較遠(yuǎn)的其他區(qū)、域客戶,a,、本地客戶,b

24、,、外地客戶,外地客戶相對(duì)較少,、,2,、客戶來(lái)源分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,大部分客戶的購(gòu)房目的是為了自住,用來(lái)改善居住條件,提高生活品質(zhì);,,投資客戶的比例相對(duì)較小,在,10%,以下,。,3,、購(gòu)買目的分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,購(gòu)房客戶以改善居住條件為主要目的,他們偏好三室的戶型;,,對(duì)朝向要求較高,基本都要求南北向;,,4,、購(gòu)買特征分析,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,□供應(yīng)市場(chǎng)主要結(jié)論,目前滑縣在售樓盤,規(guī)模普遍較大,,當(dāng)前市場(chǎng)上的住宅建筑類型以普通多層為主流,,戶型方面,以三室為主流戶型,三居面積集中在 11,0-,150平米,四居面積集中在1,50-180,平米;,,戶型

25、結(jié)構(gòu)中,平層為主,復(fù)式比例不超過(guò),8%,,小戶型較少;,,價(jià)格方面,目前普通多層均價(jià)主要集中在,1000,元,/,平米,,單純的價(jià)格和地理位置不再是影響客戶購(gòu)房的決定性因素,購(gòu)房客戶越來(lái)越重視小區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、硬件設(shè)施、物業(yè)管理和相關(guān)配套等。,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,(七)市場(chǎng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研分析,●金牛國(guó)際城 ●華通世紀(jì)城,,,●英民花園 ●津蘭名郡,,,●華都城市花園 ●祥泰苑,,,,●濱河花園 ●錦繡華庭,二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析,,,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析,,金牛國(guó)際城,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,項(xiàng)目位

26、置:文明大道與滑洲路交叉口向米路北東,,項(xiàng)目進(jìn)程:七月份開始奠基,一期工程正在建設(shè)中,,開發(fā)商:河南金牛置業(yè)有限公司,,建筑層數(shù):以多層為主,附有小高層,,總占地畝數(shù):600畝,,綠化率:43,.,4%,,車位:有停車場(chǎng),,總戶數(shù):3400多戶,,營(yíng)銷推廣:深圳競(jìng)合地產(chǎn),,主力戶型 :,1,30平方米左右(三房),,樓盤銷售價(jià)格 :1100元/平方米左右,,樓層數(shù)目(多層、高層、小高層高層):多層、小高層、別墅,,樓間距 :30,—,60米,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,重點(diǎn)個(gè)案分析,.,二房一廳,三房一廳,三房一廳,四房一廳,,※,此項(xiàng)目三房(,130,平方米左右)銷售情況比較好。,,重點(diǎn)個(gè)案分析,

27、SWOT,分析,,,★優(yōu)勢(shì):,本小區(qū)定位較高,占地600畝,開發(fā)的有多層,花園洋房,小高層,別墅.其多層主要采用了雙“S”風(fēng)格,園區(qū)水系,建筑小品,景觀構(gòu)架,路網(wǎng)交通進(jìn)行了合理規(guī)范的設(shè)計(jì),使得建筑,環(huán)境相依相融,交相輝映;綠化較高,園區(qū)環(huán)境優(yōu)美。,,★劣勢(shì):,地理位置距新城和老城中心較遠(yuǎn),周配套不完善。,,規(guī)模大,好景觀,好戶型,高品質(zhì)。,,主要賣點(diǎn),,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,華通世紀(jì)城,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,案場(chǎng)現(xiàn)狀,位置,,重點(diǎn)個(gè)案分析,項(xiàng)目位置:文明大道與新飛路交叉口向,,開發(fā)商:華通集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,項(xiàng)目進(jìn)程:一期已經(jīng)銷售,70%,左右,二期即將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。,,營(yíng)銷推廣:北京紅思維,,銷

28、售代理:北京順成嘉業(yè),,物業(yè)管理:金地物業(yè),,建筑層數(shù):以多層為主,下復(fù)式,附有小高層,,總占地畝數(shù):700畝,,綠化率:40%,,車位:有800多個(gè)停車位,300多個(gè)私家車車庫(kù).,,樓幢數(shù):70棟,,總戶數(shù):2000多戶,,主力戶型 :130平方米左右(三房),,樓盤銷售價(jià)格 :1020元/平方米左右,,樓間距 :25米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,SWOT,分析,,重點(diǎn)個(gè)案分析,★優(yōu)勢(shì):,此項(xiàng)目坐落于新區(qū)中央居住區(qū)地帶,地理位置 得天獨(dú)厚,交通方便;周圍配套設(shè)施齊全,有行政單位、學(xué)校、體育館、醫(yī)院、學(xué)校等;其宣傳策略強(qiáng)調(diào)配套優(yōu)勢(shì),定位中高檔,且銷售價(jià)格不高,對(duì)購(gòu)買人群有一定吸引力。,,★劣勢(shì)

29、:,宣傳訴求上過(guò)多強(qiáng)調(diào)基本功能,樓盤形象檔次較一般,由于樓盤面積過(guò)大,后期如價(jià)格不斷提高,消化上存在一定的難度。,,主要賣點(diǎn),,新區(qū)中央,完美配套,大實(shí)力,大規(guī)模。,,英明花園,重點(diǎn)個(gè)案分析,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,項(xiàng)目位置:文明大道東側(cè)新飛路北側(cè)向開發(fā)商:天寶置業(yè),,項(xiàng)目進(jìn)程:一期已經(jīng)建到四層,銷售,60%,左右,,,規(guī)劃設(shè)計(jì):鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院/天藝國(guó)際顧問設(shè)計(jì)公司,,物業(yè)管理:待定,,建筑層數(shù):多層(6層),小高層,,總占地畝數(shù):304畝,,綠化率:34%,,樓幢數(shù):60棟,,總戶數(shù):1200戶,,主力戶型 :1,1,0,—,1,40,平方米(三房),,樓盤銷售價(jià)格 :900元/平方米左右

30、,,樓間距 :23,.,6米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,※,其戶型主要表現(xiàn)為三房,在所開發(fā)的總住宅套數(shù)中占據(jù)相當(dāng)大比重,并且在三房中130平方米左右的戶型賣的較好。,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,★,優(yōu)勢(shì):,此項(xiàng)目定位為中檔,價(jià)位較低,購(gòu)買者容易接受;戶型集中 在三房,大都在1,1,0,—,140平米之間,適合一家三代居住。,,,★,劣勢(shì),:此項(xiàng)目在金牛國(guó)際城的斜對(duì)面,距離老城區(qū)和新城區(qū)都相對(duì)較遠(yuǎn);周圍配套較少。,,,SWOT,分析,,,主要賣點(diǎn),,教師居所,文明社區(qū),新區(qū)第一沿河景觀帶。,,景觀,案場(chǎng),津蘭名郡,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,位置,,,重點(diǎn)個(gè)案分

31、析,,項(xiàng)目位置:人民路和滑洲南路交叉口向,,項(xiàng)目進(jìn)程:已經(jīng)圍上圍墻,但還沒有開始真正的建設(shè)。,,開發(fā)商:安陽(yáng)隆都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司,,物業(yè)管理:自己的物業(yè)公司,,建筑層數(shù):多層,,總占地畝數(shù):100多畝,,綠化率:30%以上,,樓幢數(shù):30多棟,,總戶數(shù):500戶,,停車位;400多個(gè),,主力戶型 :三房?jī)蓮d,,樓盤銷售價(jià)格 :1100左右,,樓間距 :20,—,30米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,營(yíng)銷策劃;鄭州指南針,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,首創(chuàng)觀景洋房。,SWOT,分析,,。,★優(yōu)勢(shì),:此樓盤定位高檔,開發(fā)的多層建筑雖不是別墅但是其設(shè)計(jì)和風(fēng)格卻與別墅相似,其建筑形式追崇北美簡(jiǎn)約風(fēng)格,園區(qū)景觀設(shè)

32、計(jì)優(yōu)美和諧,可以說(shuō)它是目前在滑縣品質(zhì)定位最高的樓盤。,,★劣勢(shì):,地理位置距離老城區(qū)和新城區(qū)較遠(yuǎn),周圍配套設(shè)施較少,交通不便;在華縣這樣的三級(jí)市場(chǎng),畢竟有錢人還是少數(shù),由于其定位為高檔園區(qū),所以其銷售對(duì)象只能是少數(shù)有錢人和追求高端生活品質(zhì)的客戶群,而不是普通購(gòu)買群體,銷售對(duì)象單一。,,主要賣點(diǎn),,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,祥泰園,位置,案場(chǎng),,項(xiàng)目位置:人民路和新飛路交叉口,,項(xiàng)目進(jìn)程:一期馬上交房,銷售率在,70%,之上。,,開發(fā)商:河南科達(dá)置業(yè),,物業(yè)管理:待定,,建筑層數(shù):多層,,總占地畝數(shù):240多畝,,綠化率:37%,,樓幢數(shù):50多棟,,總戶數(shù):1200戶,,停車位;有車庫(kù),,主力戶型 :

33、三室兩廳,,樓盤銷售價(jià)格 :1,0,50元/平方米左右,,樓間距 :20,—,30米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,※,其中三房(面積120-140平方米)的戶型銷售情況較好,其中三室一廳一衛(wèi)銷售情況最好。,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,★,優(yōu)勢(shì):,1,、公務(wù)員小區(qū)的定位較好;,,2,、價(jià)格偏低。,,★,劣勢(shì):,1,、綠化較少;,,2,、問卷調(diào)查反饋建筑質(zhì)量稍,差。,,公務(wù)員小區(qū),擇鄰而居。,主要賣點(diǎn),SWOT,分析,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,華都城市花園,整體效果,案場(chǎng),,項(xiàng)目位置:文明大道與華洲路交匯處,,項(xiàng)目進(jìn)程:開始入住,銷售率在,90%,之上,,向開發(fā)商:,華都集團(tuán),,物業(yè)管

34、理:自己做,,建筑層數(shù):多層,,總占地畝數(shù):30多畝,,綠化率:15%,,樓幢數(shù):9棟,,總戶數(shù):500戶,,停車位;有地下停車場(chǎng),,主力戶型 :三室二廳,,樓盤銷售價(jià)格 :900元/平方米左右,,樓間距 :15米,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,★,優(yōu)勢(shì):,1,、地段較好;,2,、價(jià)格適中;,,★,劣勢(shì):,1,、樓間距偏小;,,2,、綠化率較低;,,,3,、物,業(yè)管理一般。,,新區(qū)中心地段,,3.1,米超高層高。,SWOT,分析,主要賣點(diǎn),,重點(diǎn)個(gè)案分析,,濱河花園,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,項(xiàng)目位置:道城南路大宮河?xùn)|,,項(xiàng)目進(jìn)程:剛開始動(dòng)工沒有多久,正在銷售

35、中。,,開發(fā)商:河南林 置業(yè)公司,,營(yíng)銷推廣:安陽(yáng)盛世地產(chǎn),,物業(yè)管理:未定,,建筑層數(shù):多層,,總占地畝數(shù):30多畝,,綠化率:20%左右,,停車位;有停車位,,主力戶型 :兩房?jī)蓮d(一廳),,樓盤銷售價(jià)格 :900元/平方米左右,,樓間距 :25米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,★優(yōu)勢(shì):,1,、地段較好;,,2,、售價(jià)適中。,,★,劣勢(shì):,1,、樓間距偏??;,,2,、綠化率較低;,,3,、物業(yè)管理一般。,臨水而居,大宮河邊, 風(fēng)景秀岸麗 。,SWOT,分析,主要賣點(diǎn),,錦繡華庭,項(xiàng)目位置:文明大道與道城路交匯處,,項(xiàng)目進(jìn)程:已經(jīng)基本售罄,銷售率在,90%,之

36、上,下面兩層是商鋪,之上是住宅。,,開發(fā)商:,河南萬(wàn)松地產(chǎn),,物業(yè)管理:自己做,,建筑層數(shù):小高層,,總占地畝數(shù):較少,,主力戶型:三房一廳,,綠化率:很少,,樓幢數(shù):1棟,,總戶數(shù):58戶,,停車位;公共車位,,主力戶型 :三房,四房,,樓盤銷售價(jià)格 :1400元/平方米左右,,裝修標(biāo)準(zhǔn) :毛坯,,營(yíng)銷推廣;河南前沿地產(chǎn),,建筑設(shè)計(jì):上海鴻圖建筑師事務(wù)所,重點(diǎn)個(gè)案分析,,,重點(diǎn)個(gè)案分析,,★,優(yōu)勢(shì):其建筑為小高層,小高層項(xiàng)目在,,華縣目前來(lái)說(shuō)還較少,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,,少;交通方便,距離老城中心較近。,,★,劣勢(shì):綠化面積少,價(jià)格高,不能面向普,,通客戶群體銷售。,新市中心地段,商住兩用小高城。,S

37、WOT,分析,主要賣點(diǎn),,重點(diǎn)個(gè)案分析,,御龍別墅,項(xiàng)目位置:解放路與道康路向北,,項(xiàng)目進(jìn)程:現(xiàn)房、基本滯銷,,向開發(fā)商:,河南鵬成實(shí)業(yè),,全程營(yíng)銷:智信地產(chǎn),,建筑層數(shù):疊加別墅,,停車位;獨(dú)立停車位,,樓盤銷售價(jià)格 :1100元左右/平方米左右,,,★,優(yōu)勢(shì):,1,、售價(jià)較低;,,★,劣勢(shì):,1,、位置較偏;,,,2,、周邊環(huán)境較差,臨近化工廠,,,污污染嚴(yán)重,,。,重點(diǎn)個(gè)案分析,,尊貴別墅,超大空間。,SWOT,分析,主要賣點(diǎn),,二、區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)查研究,(一)問卷調(diào)查分析研究,,(二),業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談,,(一)問卷需求調(diào)查研究,,執(zhí)行過(guò)程:,,1,、項(xiàng)目跨越時(shí)間及地點(diǎn),,,本次入戶訪

38、問實(shí)地調(diào)查工作始于,2007,年,11,月20日,至,2007,年,11,月,25,日結(jié)束。,,2,、使用人員:,,,本項(xiàng)目由我公司,2,位有經(jīng)驗(yàn)的督導(dǎo)負(fù)責(zé),共使用訪問員4名。,,3,、項(xiàng)目控制如下:,,,參加本次項(xiàng)目的每位訪問員均經(jīng)過(guò)公司基礎(chǔ)培訓(xùn)并經(jīng)過(guò)督導(dǎo)陪訪在督導(dǎo)確認(rèn)其正確理解問卷內(nèi)容,并熟練掌握訪談技巧后,才正式加入本項(xiàng)目的訪問工作。,,,所有實(shí)際成功問卷都經(jīng)過(guò)項(xiàng)目督導(dǎo)的審核,其中凡不符合要求的都作廢卷處理。本次問卷共,120,份,實(shí)際成功樣本問卷為86,,份。,,調(diào)查目的:,,了解客戶現(xiàn)在住宅現(xiàn)狀;,,對(duì)客戶特征、需求特征、購(gòu)買能力進(jìn)行分 析;,,研究市場(chǎng)需求容量。,(一)問卷需求調(diào)查

39、研究,,,,在安陽(yáng)滑縣,人們對(duì)現(xiàn)有住房是不太滿意的,,60,%以上的人群不滿意現(xiàn)在的住房,存在一個(gè)比較強(qiáng)烈的換房欲望,在具有了一定的購(gòu)房能力后,市場(chǎng)未來(lái)的需求力量會(huì)比較強(qiáng)。其中有70%左右的人表示不滿;有20%左右的人表示滿意;10%左右的人說(shuō)不清楚。,,調(diào)查內(nèi)容分析,(一)問卷需求調(diào)查研究,,,目前購(gòu)房的主要意圖,(一)問卷需求調(diào)查研究,,供一家三代或一家兩代居住占主要部分,投資的只占相當(dāng)少一部分。,,2,.,購(gòu)房區(qū)域選擇意向,(一)問卷需求調(diào)查研究,,,東南(新城),老城區(qū),西部,北部,東南,,(新城),,,80%,,,,老城區(qū),,10%,,,西部,,,3%,,北部,,,,7%,,戶型偏好

40、同前面對(duì)現(xiàn)有住房戶型的調(diào)研相呼應(yīng),安陽(yáng)滑縣購(gòu)房者對(duì)于三居室戶型的需求量較大,尤其是對(duì)面積在110,—,140平方米這樣的戶型需求量最大。,(一)問卷需求調(diào)查研究,,,3,.,戶型偏好,,4,.,車庫(kù)的需要,(一)問卷需求調(diào)查研究,,要求有私家車庫(kù)的較少,根據(jù)調(diào)查顯示擁有私家車的比例不超過(guò)20%。,,5,.,交房期望標(biāo)準(zhǔn),,(一)問卷需求調(diào)查研究,,目前基本是毛坯房需求,自己裝修,希望有簡(jiǎn)裝修的不超過(guò),10%,,需求精裝修的尚且沒有。,,6,.,最喜歡的戶型,(一)問卷需求調(diào)查研究,,三房一廳、三房?jī)蓮d,面積在110,—,1,4,0平方米之間。,,,7,.,對(duì)目前住房?jī)r(jià)格的看法,(一)問卷需求調(diào)

41、查研究,,,調(diào)查顯示目前他們能夠接受的價(jià)格在1000元/平方左右,對(duì)于均價(jià)超過(guò),1200,元價(jià)格感覺較高。,,8,.,能夠承受的首期付款,(一)問卷需求調(diào)查研究,,一般在,2—5,萬(wàn)之間,,,9,.,購(gòu)房意向較強(qiáng)的人群分布,,(一)問卷需求調(diào)查研究,,a.,生意人,,,,b.,公務(wù)員,,,,c.,城區(qū)居民,,,,注:其中做生意的購(gòu)房意向最強(qiáng)。,,,客群細(xì)分,客戶特征,需求特征,家庭年收入,4,萬(wàn)以上比例,公務(wù)員,政府有購(gòu)房補(bǔ)貼,收入在中上等,講究身份地位.,注重樓盤品質(zhì),正常情況較少超過(guò),4,萬(wàn)以上,商人,經(jīng)濟(jì)收入可觀,注重交通和地理位置及小區(qū)品質(zhì).,30%,普通市民,收入較低,對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感

42、,幾乎沒有,10,.,不同客戶的特征對(duì),應(yīng),(一)問卷需求調(diào)查研究,,,居住三室人群占絕大多數(shù)。,,目前住房居住面積普遍偏小,戶型面積也偏小。,,滑縣房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度還不高,商品房比例較低。,,目標(biāo)客戶群眾絕大多數(shù)人對(duì)目前的居住條件不滿意。,,首選購(gòu)房區(qū)域期望為南區(qū)的比例相當(dāng)高,可達(dá)80%以上。,,在目標(biāo)客戶群眾中,個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主的比例明顯高于其他職業(yè)。,主要結(jié)論,(一)問卷需求調(diào)查研究,,,(二)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談研究,,訪問時(shí)間,,200,7年11月,20,日至,200,7年11月2,5,日,,訪問人數(shù),,在有關(guān)公司的協(xié)助配合下,共訪問業(yè)內(nèi)專業(yè)人士五名,分別是滑縣區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤的運(yùn)做參

43、與者。,,訪問目的,,了解整體的滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,以及相應(yīng)的走勢(shì)預(yù)測(cè);,,滑縣高檔客群容量以及客戶特征;,,對(duì)項(xiàng)目區(qū)塊的認(rèn)識(shí)評(píng)價(jià);,,,※,高端市場(chǎng)還有較大的市場(chǎng)空間,滑縣的目前的住宅產(chǎn)品的主力需求以三房為主,,東南區(qū)將是未來(lái)整個(gè)滑縣的發(fā)展重點(diǎn).,,就目來(lái)說(shuō)前在滑縣高端樓盤數(shù)量較少,高檔樓盤的面向客戶主要是商人以及公務(wù)員等經(jīng)濟(jì)收入客觀之人,.,,普通樓盤(中檔樓盤)目前比較暢銷.,,目前還是以地面停車位為主,修建地下停車庫(kù)和地下停車場(chǎng)的情況占一定的比例,并呈現(xiàn)出比例逐漸增高的趨勢(shì)。,,目前以開發(fā)多層為主,附帶少量的小高層,個(gè)別有小量的別墅,幾乎沒有高層建筑的開發(fā)!,,(二)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪

44、談研究,,,產(chǎn)品篇,一、地塊屬性,,三、,產(chǎn)品定位,,二、,SWOT,分析,四、,推廣建議,,一、地塊屬性,,1,、位置:新區(qū)人民路和新飛路交叉口。,,,北,西,東,南,眾恒,·,華府,,一、地塊屬性,,2,、地塊現(xiàn)狀,,3,、交通出行,,東側(cè):人民大道,,南側(cè):滑州南路,,西側(cè): 二水西路(沿河),,北側(cè):新飛路,,,,,一、地塊屬性,,,4,、周邊配套,,本案毗鄰中澳雙語(yǔ)學(xué)校、滑縣六中、行政單位、小學(xué),中學(xué),銀行,體育場(chǎng),醫(yī)院等,配套相對(duì)齊全。,一、地塊屬性,,,本案,,,5,、,配套環(huán)境分析,,,,周圍生活配套商業(yè)較少,,檔次不夠,,缺乏大型商業(yè)市場(chǎng)。,,行政辦公區(qū)的建設(shè)以及一些企業(yè)的遷

45、入,進(jìn)一步帶動(dòng)?xùn)|區(qū)的開發(fā)與建設(shè),加快其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及城市化的進(jìn)程。,,一、地塊屬性,,,6,、人文環(huán)境分析,,,,本案離毗鄰中澳雙語(yǔ)學(xué)校、滑縣重點(diǎn)中學(xué)歷六中,為客戶子女就學(xué)帶來(lái)了極大的方便。并且離青少年活動(dòng)中心較近。,一、地塊屬性,,,7,、衛(wèi)生環(huán)境分析,,,該區(qū)域?qū)儆谛鲁菂^(qū);,,多個(gè)行政單位的所在地;,,該區(qū)域居民的素質(zhì)較高;,,以上因素保證了該區(qū)域的現(xiàn)狀及未來(lái)都會(huì)有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。,,,一、地塊屬性,,,8,、治安環(huán)境分析,,,多個(gè)政府職能部門進(jìn)駐東區(qū),擁有良好的治安環(huán)境。,,臨近公務(wù)員小區(qū),并且將有大量高素質(zhì)人群遷入東區(qū),,這部分高素質(zhì)人群為東區(qū)進(jìn)一步提高治安水平創(chuàng)造了條件。,,

46、一、地塊屬性,,,完備的交通環(huán)境,外部環(huán)境總體優(yōu)越,高檔社區(qū),優(yōu)美的景觀環(huán)境,有待完善的周邊配套設(shè)施,深厚的文化底蘊(yùn)和人文環(huán)境,清爽的衛(wèi)生環(huán)境,穩(wěn)定的治安環(huán)境,地塊屬性分析小結(jié),一、地塊屬性,,,彌補(bǔ),,劣勢(shì):,,低風(fēng),,險(xiǎn)的,,產(chǎn)品,,設(shè)計(jì)、,,項(xiàng)目,,自身,,可以,,通過(guò),,借助,,商業(yè),,進(jìn)行,,彌補(bǔ)。,發(fā)揮優(yōu)勢(shì):充分利用景觀及富人區(qū)概念,利用機(jī)會(huì):抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī),樹立品牌,規(guī)避威脅:以項(xiàng)目品質(zhì),、核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái),規(guī)避威脅,取得勝利.,Strengths,優(yōu)勢(shì)分析,Weaknesses,劣勢(shì)分析,,,S1,:城區(qū)新核心,——,升值潛力高,,S2,:區(qū)域的高檔性認(rèn)可度高,—,宜居性好,,S3,

47、:教育、醫(yī)療配套相對(duì)齊全,——,提升        價(jià)值,,S5,:路網(wǎng)發(fā)達(dá),——,通達(dá)性好,,S6,:地塊方正平整,——,利于規(guī)劃,,S7,:項(xiàng)目規(guī)模大,——,有規(guī)模效應(yīng),W1,:,地理位置距離老城區(qū)較遠(yuǎn),,公交系統(tǒng)尚不完善,——,交通成本高,,W2,:目前新區(qū)人氣不足,周邊配套尚 不完善,要想取代老城區(qū)中心的亥心地位仍舊需要一定的時(shí)間、,,Opportunities,機(jī)會(huì)分析,Threats,威脅分析,O1,:城區(qū)中心南移,——,區(qū)域發(fā)展,,O2:,市場(chǎng)處于發(fā)展階段,二次購(gòu)        

48、                                        房改善居住條件的需求旺盛.,,O3:,強(qiáng)有力的政府扶持,T1:,新區(qū)投資規(guī)模較大,樓盤數(shù)目過(guò)多;并且本項(xiàng)目,位置正好與高檔樓盤金蘭名郡相對(duì),競(jìng)爭(zhēng)力較大.,,,,,二、,SWOT,分析,,1,、項(xiàng)目定位原則,,發(fā)掘土地價(jià)值最大化。,,景觀資源利用最大化。,,控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。,,早期資金快速回流的要求。,,追求利潤(rùn)最大化。,,容積率盡可能用足。,,全方位系統(tǒng)思考。,三、項(xiàng)目定位,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)匯總分析一覽表,,項(xiàng)目名稱,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),金牛國(guó)際城,1,、項(xiàng)目規(guī)模比較大;,,2,、綠化率較高,景觀檔次較高,,3,、開發(fā)商實(shí)力

49、較強(qiáng),,1,、房?jī)r(jià)偏高;,,,2,、地理位置稍偏;,,,3,、成本偏高;,,華通世紀(jì)城,1,、地理位置較好;,,,2,、綠化率高;,,,3,、價(jià)格適中;,1,、小高層市東西朝向,,英民花園,1,、售價(jià)偏低,,2.,位置較差,距離新城區(qū)和老城區(qū)均較遠(yuǎn),,1,、景觀一般;,,2,、綠化一般,,華都城市花園,1,、地段較好;,,2,、售價(jià)適中,,1,、樓間距偏小;,,2,、綠化率較低;,,3,、物業(yè)管理一般;,祥泰苑,1,、公務(wù)員小區(qū)的概念較好;,,2,、價(jià)格偏低;,,1,、綠化較少;,,2,、房子品質(zhì)稍差;,錦繡華庭,1,、售價(jià)較低,1,、位置較偏;,,2,、周邊環(huán)境較差,臨近化工廠,污染嚴(yán)重;,

50、津蘭名郡,1,、景觀較好;,,2,、整體檔次較高,1,、成本高,,2.,不能面向普通客戶群,,2,、項(xiàng)目定位思考的主要方面,地塊屬性,有待進(jìn)一步完善(缺乏商業(yè)和生活配套)的城區(qū)新核心。,,項(xiàng)目規(guī)模大,開發(fā)周期長(zhǎng),產(chǎn)品可復(fù)合多樣。,,具備高檔特性。,市場(chǎng)狀況,戶型二居供需兩方面體量都較??;三居為主,并有需求上漲趨勢(shì);四居以上戶型有一定的比例,尤其新近開盤的項(xiàng)目四居比例較高。,,物業(yè)類型以多層為主,并且多層帶電梯是公認(rèn)的高檔物業(yè),高層為市場(chǎng)空白,需求接受度小,小高層開始接受,疊拼市場(chǎng)供應(yīng)較少,但銷售速度相對(duì)較慢。新產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。,,以本地客戶為主,投資客戶的比例非常少。,,未來(lái)市場(chǎng)總體表現(xiàn)樂觀

51、,高檔產(chǎn)品市場(chǎng)尚沒有滿足需求。,開發(fā)商,在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下,追求資金回籠速度和利潤(rùn)最大化。,,希望項(xiàng)目提高檔次,做出品牌形象。,政策法規(guī),戶型,144,平米成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要考慮的重要區(qū)隔點(diǎn)。,三、項(xiàng)目定位,,3,、綜合分析確定本項(xiàng)目的定位為:,,地段,開發(fā)商,市場(chǎng),政府政策,三、項(xiàng)目定位,本項(xiàng)目產(chǎn)品及業(yè)態(tài)待定,,4,、項(xiàng)目客源定位,核心客戶,重要客戶,偶得客戶,來(lái)源:,滑縣城,區(qū)占據(jù)較大比例,,職業(yè):政府高層、企業(yè)高層、高級(jí)技術(shù)人員等,,目的:改善居住環(huán)境為主要目的,,年齡:,30-45,歲,,收入:家庭年收入,5,萬(wàn)元以上,,特征:格調(diào)、品質(zhì)、文化、簡(jiǎn)潔、休閑、不過(guò)分張揚(yáng)、善接受新事物,來(lái)

52、源:,滑縣城區(qū)及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn),,職業(yè):各行各業(yè)的小老板、生意合伙人,,目的:改善居住環(huán)境、投資、增值為目的,,年齡:,30-50,歲,,收入:家庭年收入,8,萬(wàn)元以上,,特征:炫耀、身份、占有欲強(qiáng),金領(lǐng),階級(jí),經(jīng)營(yíng)型富貴階級(jí),投資客戶,三、項(xiàng)目定位,,5、項(xiàng)目整體形象定位,形象定位原則,,市場(chǎng)原則,,客戶原則,,項(xiàng)目?jī)r(jià)值原則,,差異性原則,三、項(xiàng)目定位,,市場(chǎng),供應(yīng)市場(chǎng),需求市場(chǎng),很高檔次的不多,居住改善升級(jí),整體形象:滑縣富人區(qū),項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,景觀好,規(guī)模大,差異化,高品位,形象定位,大型高尚休閑生活圈,主要賣點(diǎn),三、項(xiàng)目定位,5、項(xiàng)目整體形象定位,,1,、入市時(shí)機(jī),條件一,條件二,條件三,條件六

53、,條件五,條件四,銷售工具基本到位,具備完整的售樓處,銷售隊(duì)伍組建完成,樣板間的完成,展示區(qū)的完成,現(xiàn)場(chǎng)包裝基本到位,入市條件,形象條件,基本條件,充分展示項(xiàng)目的形象,,利于項(xiàng)目形象的塑造,,給客戶信心,促進(jìn)銷售,對(duì)于高檔項(xiàng)目來(lái)說(shuō),過(guò)于簡(jiǎn)單,,不利于高檔項(xiàng)目形象,影響銷售,,可快速實(shí)施銷售,建議在僅具備基本條件時(shí),可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu);理想狀態(tài)為完全(或部分)具備形象條件時(shí),再正式開盤,公開入市。,選擇主力戶型、如有可能最好在現(xiàn)樓進(jìn)行,四、營(yíng)銷推廣建議,,處于初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng),消費(fèi)者容易受到廣告和項(xiàng)目形象的左右;同時(shí)由于城區(qū)規(guī)模相對(duì)小,人口相對(duì)少,口碑傳播亦非常重要;因此在推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的

54、品牌,這種品牌不單是來(lái)自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌,更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過(guò)程中,積累建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度,吸引消費(fèi)者,進(jìn)而促進(jìn)銷售。,首先樹立項(xiàng)目品牌/公司品牌;結(jié)合本案實(shí)際情況,將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái),形成立體的宣傳推廣攻勢(shì),迅速樹立起公司品牌及項(xiàng)目品,牌,,從而可達(dá)到通過(guò)口碑相傳,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。,,對(duì)已經(jīng)形成的項(xiàng)目及公司品牌通過(guò)適當(dāng)?shù)耐茝V,以保持項(xiàng)目及公司的形象,保證當(dāng)期和后期項(xiàng)目的開發(fā)和銷售,并有利于公司可持續(xù)發(fā)展。,四、營(yíng)銷推廣建議,2,、推廣分析,,思路之一:先訴求品牌形象,后訴求具體賣點(diǎn),思路之二:前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣,后期穩(wěn)定推廣,形象

55、公關(guān),賣點(diǎn)促銷,維護(hù)品牌并進(jìn)行促銷,前期造勢(shì),樹立知名度、品牌,賺取利潤(rùn),3,、推廣擬定思路,四、營(yíng)銷推廣建議,,開盤期,強(qiáng)銷期,持續(xù)期,開盤,內(nèi)部認(rèn)購(gòu),正式銷售,導(dǎo)入期,品牌培育,,啟動(dòng)市場(chǎng),,完成開盤之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,品牌塑造,,強(qiáng)勢(shì),入市,,產(chǎn)品形象確立,,立體廣告攻勢(shì),品牌維護(hù),,快速銷售,,各項(xiàng)賣點(diǎn)展示,主流媒體廣告,品牌提升,,銷售促進(jìn),,各類促銷活動(dòng),后期入市籌備,4,、分期推廣策略,四、營(yíng)銷推廣建議,,第一階段,——,導(dǎo)入期,廣告重點(diǎn):產(chǎn)品和企業(yè)形象導(dǎo)入,四、營(yíng)銷推廣建議,籌備工作:,,,1.,現(xiàn)場(chǎng)售樓中心的建設(shè)與包裝。,,,2.各種銷售工具的設(shè)計(jì)制作(樓書、折頁(yè)、,DM,等

56、);建議 設(shè)立巨型沙盤:按照1:,80—1,:,150,的比例建造,設(shè)立專門,,展示大廳,從枯燥的平面講解到身臨其境的實(shí)境演習(xí),將,,未來(lái)之景象具體而微地展現(xiàn)在客戶眼前。,,,3.工地圍擋及導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)制作 。,,,4.戶外廣告的制作發(fā)布。,,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,第一階段,——,導(dǎo)入期,公共傳播,:,,1.開工奠基儀式,新聞發(fā)布會(huì)(邀請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及媒體),,,2.通過(guò)項(xiàng)目和企業(yè)的暴光率來(lái)提升知名度和美譽(yù)度,;,四、

57、營(yíng)銷推廣建議,,第二階段,——,開盤期,廣告重點(diǎn),:,開盤廣告強(qiáng)勢(shì)亮相,對(duì)主力賣點(diǎn)跟蹤展示;,公共傳播,:,,,1.開盤活動(dòng)(可聘請(qǐng)形象代言人營(yíng)造轟動(dòng)效果,配    合開盤廣告與新聞報(bào)道),,2. 軟文持續(xù)炒作(品牌核心價(jià)值的傳播);,,,3.,精美宣傳頁(yè)的發(fā)放;,,,注意現(xiàn)場(chǎng)包裝每一個(gè)細(xì)節(jié)與整體形象基調(diào)的一致,有利于受眾形成良好的心理感受,以促成落定。,,注意銷售隊(duì)伍的整體形象素質(zhì),前期要有完整的培訓(xùn)與考核,包括:,《,答客問,》,、禮儀、銷售技巧、接待流程等,實(shí)施統(tǒng)一著裝。,四、營(yíng)銷推廣建議,,第三階段,——,強(qiáng)銷期,廣告重點(diǎn),:產(chǎn)品主要賣點(diǎn)傳達(dá),立體廣告功勢(shì),促成購(gòu)買,擴(kuò)大業(yè)績(jī)。,公共傳

58、播,:1. 電視、戶外等各類媒體的組合運(yùn)用。,,2.,DM,的大力發(fā)放。,,3.系列賣點(diǎn)廣告,用概念化的語(yǔ)言傳達(dá)賣點(diǎn),留給受眾美侖美奐的想象空間;,,4.,SP,活動(dòng):根據(jù)銷售情況制訂促銷政策;或采取滾動(dòng)式抽獎(jiǎng),或采取“日日金”活動(dòng),以有效刺激市場(chǎng)。,四、營(yíng)銷推廣建議,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?QQ,:,69031789,,廣告重點(diǎn),:通過(guò)前期市場(chǎng)熱銷提升品牌認(rèn)知,一期尾盤的促銷廣 告,二期入市正式提上日程。,公共傳播,:1.前期熱銷報(bào)道;,,2.結(jié)合二期入市,開展系列促銷活動(dòng);,

59、,3.二期入市的籌備工作,媒體預(yù)熱。,第四階段,——,持續(xù)期,四、營(yíng)銷推廣建議,《2008,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全,》,策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!,,中國(guó)房策網(wǎng),,海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??!,QQ,:,69031789,,5,、現(xiàn)場(chǎng)包裝(工地圍擋),采用涂料進(jìn)行粉刷,一般包裝,采用寶麗布進(jìn)行噴繪,高檔包裝,采用廣告燈箱,中檔包裝,包裝檔次,包裝形式,包裝作用,遮擋混亂工地現(xiàn)場(chǎng),樹立形象,作為宣傳工具使用,建議采用,四、營(yíng)銷推廣建議,,包裝內(nèi)容,包裝位置,形象主題和主要賣點(diǎn),地塊北側(cè)、東側(cè),畫面要求,要有足夠的表現(xiàn)力和視覺沖擊力,四、營(yíng)銷推廣建議,5,、現(xiàn)場(chǎng)包裝(工地圍擋),

60、,語(yǔ)感流暢、易記;,有一定的廣告沖擊力;,符合項(xiàng)目的定位;,案名命名原則,四、營(yíng)銷推廣建議,6,、案名選擇,,建議案名列舉,眾恒,·,華府,眾恒,·,王府,眾恒,·,華府公館,四、營(yíng)銷推廣建議,7,、案名選擇,,Thanks.,感謝聆聽,歡迎討論,,感謝開發(fā)商對(duì)我們的信任!,,三林項(xiàng)目比稿營(yíng)銷資料,,目錄,,三林項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶,,三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題,,三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目的,,三林項(xiàng)目比稿需要提交的基本內(nèi)容,,目標(biāo)客戶,,主導(dǎo)客戶特征,,,類別,特征描述,事務(wù)具像,年齡,(,26,),28-30,,(,38-42,),POLO,車,,索愛,T618,工作,在陸家嘴、康橋工業(yè)區(qū)、徐家匯、淮海路

61、、人民廣場(chǎng)、漕河涇等,40,分車程可達(dá)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的中層職員或主管、有車(家庭月收入,16000,元以上),,經(jīng)歷,非中心城區(qū)的上海人和外地人:正規(guī)教育出身、初步的社會(huì)經(jīng)驗(yàn),對(duì)生活未來(lái)期望較大,,購(gòu)房目的,改善型,以二人世界,+1-2,人(來(lái)小住的父母)為主,,購(gòu)房?jī)A向,小高層,+,電梯多層,大兩房或小三房,,生活態(tài)度,認(rèn)真、積極向上、自信、內(nèi)斂但也善于表現(xiàn)、有些許虛榮和自戀。是一種多元化的,矛盾體,,文化傾向,從時(shí)尚文化向高尚或品質(zhì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程、向往內(nèi)斂但不失時(shí)尚的文化,,獨(dú)特但不特殊,,,三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題,,項(xiàng)目開發(fā)初衷,,項(xiàng)目基本特色闡述,,項(xiàng)目營(yíng)銷主題提煉(初步),,營(yíng)銷主題在客

62、戶層面上的精神性演繹,,營(yíng)銷主題在生活層面上的產(chǎn)品型演繹,,項(xiàng)目開發(fā)初衷,三林項(xiàng)目是金地上海公司在外環(huán)線內(nèi)第一個(gè)中高密度住宅項(xiàng)目,金地希望他能在整個(gè)片區(qū)中脫穎而出。因此,“,差異化,”就成為此次項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。,,三林項(xiàng)目開發(fā)所關(guān)注的重點(diǎn):,,生活性:必須是一個(gè)適宜生活的地方,,差異性:為我們的目標(biāo)客戶找一個(gè)理由,在這個(gè)價(jià)位、這個(gè)地方。“為什么要買我們的房子”,,流傳性:希望做成金地中高密度產(chǎn)品現(xiàn)代概念的旗艦。,,項(xiàng)目基本生活特色闡述,,現(xiàn)代,,現(xiàn)代的建筑,,現(xiàn)代的區(qū)位(浦東世博會(huì)、環(huán)線主題影城),,陽(yáng)光,,戶型中的陽(yáng)光大露臺(tái),,陽(yáng)光電梯廳,,水岸,,同汾涇水質(zhì)較好,,項(xiàng)目中有一定的水面,,

63、高綠化率,,綠化率,60%,以上,,目標(biāo)客戶群分析,,生活是平凡的,工作是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?;但生活可以有趣和有味道。在擁有?yáng)光、水岸、綠地等等一些高質(zhì)量生活環(huán)境的要素后,我們需要在其中加入一些趣味和潛幽默。才能形成一種新的生活方式,——,未來(lái)生活(情趣藝術(shù)生活)。,,格調(diào)即生活品味。,28-35,是忙碌、奮進(jìn)和逐步務(wù)實(shí)的一個(gè)年齡,他們追求生活品味。追求一種高品質(zhì)、不要太特殊但比較獨(dú)特和合適的生活、物品乃至生活方式。,,根據(jù),《,格調(diào),》,的演繹:提出了調(diào)階層這一理念,即指那些有生活趣味、有品味、有創(chuàng)造力、有思想、有影響力、生活得體,同時(shí)也追求財(cái)富的一個(gè)階層。,情趣,,獨(dú)特,,格調(diào),,主題在客戶精神層面上

64、的體現(xiàn),,追求,獨(dú)特,不,特殊,的現(xiàn)代藝術(shù),,欣賞成熟但不沉悶的,潛,幽默,,享受,獨(dú),樂樂,亦接受,眾,樂樂,,獨(dú)特,但不,特殊,的現(xiàn)代藝術(shù),獨(dú)特,,,情趣藝術(shù):,體現(xiàn)一種藝術(shù)的情趣性與生活性,通過(guò)情趣性、參與性以及對(duì)于陽(yáng)光、綠化、水岸等人對(duì)于生活層面上隨追求的東西的融合,構(gòu)造一種即具有獨(dú)特的現(xiàn)代格調(diào),又非常適合人居住和休閑的生活環(huán)境。,,潛幽默:,在體現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)立體主義、抽象主義的形式下,無(wú)論大尺度的景觀、參與性小品以及細(xì)節(jié)修飾都體現(xiàn)一種淡淡的潛幽默。,,不特殊,,淵源:,在流行、流傳與經(jīng)典選取流傳的東西,盡量減少與選“玄”和“炫”等時(shí)尚語(yǔ)匯的聯(lián)系。紐約,蘇生活區(qū),和芝加哥,蘇瑪區(qū),等現(xiàn)代

65、藝術(shù)圣地或一些著名的現(xiàn)代藝術(shù)節(jié)為參考。體現(xiàn)淵源性與藝術(shù)的流傳性。,,參考建議,,考慮到的問題,1,:全都是情趣也就沒有了情趣。全都是藝術(shù)也就沒有了藝術(shù),,考慮到的問題,2,:避免建筑變?yōu)闀r(shí)尚(現(xiàn)代主義的空間不是為了追求玄和炫,而是表現(xiàn)人們?cè)谄渲械纳畋旧恚?,考慮到的問題,3,:表現(xiàn)的內(nèi)涵應(yīng)該是陽(yáng)光、活潑、積極向上生活態(tài)度,,考慮到的問題,4,:現(xiàn)代藝術(shù)中要避免“痞”氣,增添“貴”氣,起碼也要做到“雅”氣,,獨(dú),樂樂與,眾,樂樂,現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)中的街趣,,私秘的居住空間,,內(nèi)斂的生活空間,,開暢外向的生活空間和交往空間,客戶在享受樂趣時(shí)的空間轉(zhuǎn)換,,獨(dú)樂樂,眾樂樂,,家·生活,,,無(wú)論概念再多的

66、房子,其核心還是生活,三林項(xiàng)目所造的房子還是這樣一種生活原味:,陽(yáng)光擁抱的房子,,綠樹成蔭的房子,,水面環(huán)繞的房子,,營(yíng)銷主題在設(shè)計(jì)規(guī)劃上的體現(xiàn),,NETWORKS CITY,(網(wǎng)絡(luò)城市)是一種新的城市模式,在網(wǎng)絡(luò)城市,土地利用是相互區(qū)分但自我延續(xù)的,所有的區(qū)域都是清晰肯定的,不同的功能相互并列,所有的地帶都有平等的設(shè)施,多元化可以共存,生活是可持續(xù)的。,,在深入分析了地塊形狀及現(xiàn)存建筑條件基礎(chǔ)上,我們提出了一個(gè),NETWORKS CITY,的概念,由此所帶來(lái)的影響是,—,我們摒棄了傳統(tǒng)的中央大庭院的方式而采用了更為靈活的的組團(tuán)方式去構(gòu)建各個(gè)支級(jí)庭院,然后通過(guò)中央的水景步道實(shí)現(xiàn)景觀互連。,,于是組團(tuán)的劃分一開始就站在了最重要的位置上。我們?cè)诨貎?nèi)設(shè)置了三個(gè)半地下停車庫(kù)和三個(gè)地下車庫(kù),每個(gè)停車庫(kù)的地上部分就形成了一個(gè)綠化團(tuán)組的中心,我們賦予了每個(gè)團(tuán)組不同的景觀主題,用

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